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陈凯加盟新力控股能走向全国?

  新力控股(以下简称“新力”)于去年刚刚登陆资本市场,由于明星职业经理人陈凯的加盟,已成为房地产行业最受关注的公司之一。

  2月21日晚,中南地产宣布,中南地产董事长陈凯将辞职,陈凯的下一站是成为索尼的联合董事长兼总裁。当时,无论是中南土地收购还是新立,都成了房地产界的焦点。

  此前,陈凯在阳光城(000671)担任核心领导职务。深圳)和中南地产,并将这两家公司的卑微角色带入华东地区知名的住宅企业。经过两次成功的经历,陈凯现在选择了新立,这无疑给了大家更多的关注。受上述消息影响,索尼公司2月24日收盘上涨3.21%。

  作为来自江西的后起之秀,索尼于2010年在江西南昌启动了第一个项目。目前,索尼已在江西省住宅物业开发企业中确立了领先地位,并将业务拓展至长三角地区、粤港澳大湾区、中西部核心城市等地区。

  索尼在其官方网站上描述了其战略:“基于长期发展,索尼专注于主要房地产行业,坚持多元化发展,以实现持续稳定增长为目标,注重提高产品质量和服务质量,在进步中求稳定,在发展中求质量,进一步完善全国布局,成为真正的全国综合房地产开发企业。”

  从目前的情况来看,索尼继续加强其全国分销系统。该公司目前的分销仍集中在江西和广东惠州。

  根据赵胤国际的研究报告,截至2019年7月31日,公司在江西和大湾区的土壤储量分别为740万和350万平方米,分别占公司土壤总储量的50%和23%。具体来说,南昌和惠州是索尼最重要的两个市场,分别占公司总土地储备的40%和20%。2018年,该公司在住宅物业的合同销售方面领先于同行。如果按住宅销售面积计算,该公司在南昌和赣州的房地产开发商中排名第一。

  市场的过度集中使得索尼在本地市场上很出名,并确保了其高端性能。然而,这也影响了索尼的外部扩张,其市场布局相对有限。

  根据赵胤国际的计算,从2018年到2021年,新立的净利润预计将以106%的复合年增长率增长。2016年至2018年股东应占净利润分别为6200万元、9500万元和4.14亿元,净利润分别为2.8%、1.8%和4.9%。据预测,该公司将在未来三年保持良好的项目交付速度。预计2019年至2021年股东应占净利润分别为14.68亿元、27.39亿元和36.18亿元,三年复合年增长率为106.0%。

  虽然新立的预期增长率相对较高,但过度集中的布局不可避免地使公司抵御风险的能力不足。一旦地区市场下滑,增长将面临更大的问题。

  索尼此前的公告也指出了类似的风险:“公司的主要风险因素包括,公司的大部分收益来自公司在江西省的业务,江西省经济形势的任何重大下滑都可能对公司的经营业绩、财务状况和业务前景产生重大不利影响。”

  乐观主义者认为,陈凯的加入将逐渐把索尼从一个地区性公司转变为一个全国性的布局。此前,阳光城市和中南地区的征地都是陈开战略性征地带来的全国性布局,导致高速的规模扩张和弯道超车。然而,悲观者认为,该行业无法通过高杠杆模式扩大规模,此前在阳光城和中南非购买土地的策略可能无法在新立实现。

  但可以肯定的是,陈凯通过自己的影响,已经逐渐开始重组新立公司的管理结构。

  “从春节前开始,索尼将需要陈凯为其海外高管招聘进行面试。最近,索尼也有单一用户系统

  在此之前,陈凯的前两家公司的成功来自于通过高营业额和高激励释放一线热情,通过城市公司扩张区域,从而实现规模扩张。

  新立原有的模式不适合规模化发展。陈凯的到来将启动新的调整。新任人力资源管理中心总经理赵荀此前曾担任山东旭辉副总裁,在接受陈开采访后加盟索尼。

  然而,陈灿凯的调整有多有效?目前,外界仍保持观察态度。索尼董事长张元霖之前曾面试过一位总裁候选人。这位候选人表示,加入索尼需要进行重大的组织变革,然后才能实现快速发展。然而,张元霖拒绝了这样的提议。

  “事实上,许多职业经理人会给老板一个大换血的措施,但老板仍然相对厌恶类似的做法。如果一个新总统被招募,一群人被替换,它无疑将受到总统的约束。如果总裁离开,公司会不会很痛苦?”一位行业高管评论道。

  不过,从目前的迹象来看,林是完全支持陈凯对索尼的改革。任何高级经理都需要通过陈凯的面试,这实际上表明了他对陈凯的信任。

  对索尼来说,继续提高财务杠杆是下一个重要步骤。面对紧张的市场融资环境,过度的财务杠杆实际上意味着过度的风险,平衡财务杠杆尤为重要。

  2019年10月,时任索尼集团副总裁兼首席财务官(CFO)王燕辞职后,索尼没有合适的人选担任这一关键职位。在陈凯加入之前,有传言称索尼已经找到了合适的首席财务官,但记者还不知道目前的人选。

  像许多刚刚进入资本市场的公司一样,索尼的净负债率和融资成本明显高于同行。

  根据索尼此前披露的数据,截至2018年底,该公司的净负债率为240%,几乎是业内最高的之一。

  2016年、2017年和2018年,索尼未偿银行借款和其他借款总额分别为64.38亿元、166.76亿元和215.11亿元。如果计入公司债券,前两年数据保持不变,2018年未偿借款为221.03亿元,平均利率为9.3%、9.1%和9.3%。

  由于更多的借贷和更多的信托融资,索尼的平均融资成本在过去几年里已经超过了9%,成为融资成本较高的住宅企业之一。

  此外,索尼房地产有大量短期债务。例如,2019年7月6日到期的债务是上海宇博投资管理有限公司所欠,利率高达9.5%。四川信托于2019年8月20日到期的两年期和五个月期贷款利率为11%。上海牛祥实业的一年期贷款利率为11.2%。

  从之前的一些动作来看,即使近期成本相对较高,索尼董事长张远林也没有放弃对规模的需求。

  2019年9月,索尼通过其子公司索尼石海房地产开发(广州)有限公司收购了广州100亿级旧房改造项目95%的股权。该项目是广州融和房地产有限公司去年6月计划投资196亿元在增城区新塘新屯南岸村的项目,计划建设面积约23.85万平方米的项目。

  然而,旧的改革实际上并没有受到业界的青睐。核心问题是旧改革的流失率不高,而新立公司是一家强调高流失率和高效率的公司。

  从索尼控股的商业模式来看,高营业额充分体现在这家公司。公共信息显示,索尼项目“在120天内开始开发,在180天内达到预售标准”。以德安迪波湾项目为例。该项目于2018年8月启动,预售许可证于2018年10月发放。上饶庙湾建设于2018年9月开始,预售许可证于11月获得/开始。

  从某种程度上来说,新立的高流失率风格与陈开非常一致。陈开的高营业额模式已经在阳光城和中南地产得到了展示,并帮助这两家公司迅速扩张。

  希望在陈凯的参与下,弯道超车的新力量能带来质的变化?面对如此激烈的竞争环境,索尼有什么投资行为?F

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